Kúpa nehnuteľnosti je pre väčšinu ľudí záležitosťou, ktorá sa pre nich bude opakovať len raz, možno dvakrát za život. Keďže na ňu kupujúci vo väčšine prípadov použije celoživotné úspory, prípadne hypotekárny úver, ktorý bude splácať možno po celý život, je v záujme klienta vyvarovať sa niekoľkým zásadným chybám, ktoré sa môžu stať v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti. Preto je pre kupujúceho či predávajúceho najpodstatnejšie vybrať si dobrú a skúsenú realitnú kanceláriu, ktorá ho v postavení sprostredkovateľa bude sprevádzať celým obchodom a navrhne mu optimálne riešenie prevodu nehnuteľnosti.

Overte si údaje o majiteľovi

Ak má kupujúci vyriešenú otázku financií a vie, ktorú nehnuteľnosť bude kupovať, je najdôležitejšou úlohou overiť si údaje o majiteľovi nehnuteľnosti a samotnej nehnuteľnosti. Majiteľa a jeho vlastnícky vzťah si môžete zistiť nahliadnutím do originálu listu vlastníctva, kde v časti „B" nájdete údaje o vlastníkovi a prípadne iných oprávnených osobách, ktoré môžu nakladať s nehnuteľnosťou. Ak predávajúci nie je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, bude potrebné uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva so všetkými spoluvlastníkmi zapísanými na danom liste vlastníctva. V prípade viacerých vlastníkov predávanej nehnuteľnosti je možné splnomocniť niekoho (najlepšie jedného zo spoluvlastníkov) riadne overenou plnou mocou, aby zastupoval ostatných pri prevode nehnuteľnosti. Ale POZOR! Plná moc musí byť zo zákona riadne overená u notára alebo na matrike.

Pri overení plnej moci notárom je možnosť využiť tzv. centrálny register podpisov, z ktorého sa dozvieme, či naozaj splnomocniteľ podpísal plnú moc, a teda poveril splnomocnenca nakladaním s jeho majetkom. Matrika takúto možnosť nemá, no je možnosť návštevou matriky (na mestskom či obecnom úrade) vyžiadať si takéto údaje. Výhodou overenia podpisu na matrike je, že zaplatíte 1,50 Eur za jeden podpis. U notára vás to bude stáť 2,39 Eur bez DPH, t.j. 2,87 Eur s DPH. Pre úplnosť je však potrebné uviesť, že podpis vám de facto môže overiť aj advokát. Termín "overiť podpis" v tomto prípade však nie je úplne správny. Advokát môže tzv. autorizovať zmluvu. Predmetom tejto zmluvy však musí byť prevod nehnuteľnosti. Údaje o samotnej nehnuteľnosti, ktorá je predmetom kúpy nájdete v časti „A" listu vlastníctva. Dobrý realitný maklér vás o týchto možnostiach informuje a navrhne vám optimálne riešenie pre váš konkrétny prípad.

Ďalej by si mal kupujúci overiť, či predávajúci, ktorý je podľa listu vlastníctva výlučným vlastníkom, nežije v manželstve. V takom prípade by mal požiadať druhého manžela o potvrdenie, že predmetná nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve predávajúceho a nie je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Také prípady, keď predávajúci v postavení jedného z manželov zatají, že predávaná nehnuteľnosť patrí do BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov), mnohokrát končia súdnou dohrou, čo v konečnom dôsledku pre kupujúceho znamená stratu času a peňazí.

Ťarchy, vecné bremená, predkupné právo...

Potenciálne nebezpečenstvo pre kupujúceho predstavujú tzv. ťarchy akými sú najmä vecná bremená, predkupné právo, doživotné užívanie, exekúcia a iné práva,  ktoré by mali byť pred prevodom nehnuteľnosti na liste vlastníctva vymazané! Tieto ťarchy sa nachádzajú v časti „C" každého listu vlastníctva a vzťahujú sa buď na nehnuteľnosť a/alebo na vlastníka danej nehnuteľnosti. Vecné bremená totiž obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať, alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu, dohodou zmluvných strán alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnuteľností. Na všetky tieto potenciálne nebezpečenstva by vás mal upozorniť realitný maklér.

Technický stav nehnuteľnosti

Pozor si treba dať na tzv. faktické nedostatky, napríklad technického charakteru, ktoré nie sú na prvý pohľad vidieť hoci evidentne existujú. Ide napríklad o plesne pod novou omietkou, nefungujúce elektrické obvody, prasknuté potrubia, popraskané múry zaplátané vrstvou novej omietky atď... S týmito technickými problémami sa stretávame väčšinou pri  zrekonštruovaných nehnuteľnostiach, kde je mnohokrát zámerom predávajúceho len zakryť tieto chyby pred zrakom záujemcu o kúpu.

Zoberte so sebou na obhliadku odborníka

Odporúčame preto na obhliadku nehnuteľnosti prizvať kvalifikovaného stavebného pracovníka, ktorý vám vie pomôcť odhaliť takéto záludnosti ešte pred  kúpou. Každý kupujúci by mal dať pripraviť, prípadne aspoň skontrolovať, kúpnu zmluvu pred jej podpisom skúsenému právnikovi. Ten dokáže ešte pred podpisom zmluvy predísť zbytočným problémom, ktoré môžu vzniknúť v budúcnosti. Prevod vlastníckeho práva totiž závisí od rozhodnutia katastrálneho odboru príslušného okresného úradu o povolení vkladu, a nie od zaplatenia kúpnej ceny. Navrhujem preto zložiť finančné prostriedky pri podpise kúpnej zmluvy do notárskej úschovy, alebo zriadiť tzv. vinkulovaný účet v banke alebo vykonať úschovu kúpnej ceny v renomovanej realitnej kancelárii. Bezprostredne po podpise zmluvy podať návrh na vklad a v prípade, ak katastrálny odbor povolí vklad nehnuteľnosti, tak po predložení listu vlastníctva už novým majiteľom, uvoľní notár, banka, alebo realitná kancelária v prospech predávajúceho finančné prostriedky. Pri kúpe bytu sa ešte pred podpísaním zmluvy treba informovať u správcu, či na ňom nie sú žiadne podlžnosti na úhradách za služby spojené s užívaním bytu. Potvrdenie o úhrade záväzkov voči správcovi je povinnou súčasťou podania návrhu na zmenu vlastníckych práv do katastra nehnuteľností. 

Predloženie dokladov na katastrálnom úrade

Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva. K návrhu je potrebné priložiť zákonom požadované prílohy, predovšetkým zmluvu v dvoch vyhotoveniach, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra. Ďalšie prípadné prílohy k návrhu stanovuje katastrálny zákon. Väčšinou ide o potvrdenie o úhrade záväzkov voči správcovi a kolok v hodnote 66 Eur. Katastrálny odbor má zákonnú povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice, alebo bola autorizovaná advokátom, katastrálny odbor rozhodne o návrhu do 20 dní. V oboch prípadoch je poplatok za vklad do katastra stanovený na  66 Eur. Ak ale bol zaplatený poplatok v sume 266 Eur, vklad vykonajú na katastri do 15 dní. Možnosťou, ako ušetriť peniaze, je podanie návrhu elektronickou formou, kde sa poplatky v jednotlivých prípadoch znížia o 50 percent. V prípade zamýšľaného návrhu na vklad, je poplatok nižší o 15 Eur, teda 51 Eur. 

Autor článku:

Lukáš Sopko,

realitný maklér a konateľ realitnej kancelárie Diamond Reality, s.r.o. so sídlom v Košiciach / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk